成交续跌均价创新高 调控下碧桂园加码沪上

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　　1月份上海商品住宅网签量继续下滑，仅去化38.87万平方米，环比下滑4成，同比下滑7成，这也是2015年2月份以来的最低位。

　　观点指数 在全国房地产市场成交一片跌声中，上海楼市并没有成为特例。

　　受调控及春节影响，2017年1月份上海商品住宅网签量继续下滑，仅去化38.87万平方米，环比下滑4成，同比下滑7成，这也是2015年2月份以来的最低位。

　　春节期间，上海楼市成交仅8套，1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1%。

　　去年楼市中扮演重要角色的公寓，在2017年一开始便遇到最严调控，据网上房地产，已有100多个商办项目（多数是商住房）被暂停销售，甚至涉及多个刚刚准备开盘即被暂停销售的项目。

　　楼市成交持续低迷，1月上海土地市场表现亦以平淡开场，共成交4幅地块，包括一幅加油站用地。其余3幅分别位于徐汇区、宝山区罗泾镇区以及宝山区罗店镇，成交溢价率分别为4.02%、57.3%以及3%。

　　公寓寒潮 成交跌至低位

　　1月上海楼市成交主要集中在刚需刚改产品，占比超6成，宝山的招商中环华府单月成交225套，成交均价45436元/平方米。从区域来看，值得一提的是，成交量前十的项目中有7个郊环外和外郊环的项目。

　　供应方面，全市供应量为37.10万平方米，环比、同比分别下滑45%、14%。而供求量的连续下挫与不断上扬的房价形成了鲜明对比，1月上海成交均价创下历史新高，全市商品住宅均价环比攀高16个百分点到46782元/平方米，同比增幅达3成。

　　据观点指数观察，均价上涨与高端项目集中成交相关，其中位于徐汇区的尚汇豪庭1月份成交156套，成交均价83069元/平方米。

　　1月共有9个区域的房价上涨，涨幅最大的为普陀区，新房成交均价为80302元/平方米，环比上涨16.48%，涨幅同样超过16%的区域是年初市场就火热的宝山区，招商中环华府和保利熙悦两个项目成交火热，区域成交均价43001元/平方米，环比上涨16.13%。这两个区域基本是改善型产品成交较集中的区域。

　　去年楼市中唱主角的公寓产品遭遇最强寒流。1月6日，据网上房地产显示，已有100多个商办项目（多数是商住房）被暂停销售，甚至涉及多个刚刚准备开盘即被暂停销售的项目。

　　对此，上海住建委表态，为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。

　　不少业内人士认为，这意味着楼市释放了对商住房整改的信号，可以预见未来的一段时间内公寓产品成交量将持续下滑。

　　据上海中原数据显示，2016年全年商办类产品（类住宅为主）均价涨幅达到44%。2016年1月份成交均价为2.2万元/平方米，到12月成交均价已达3.17万元/平方米。据相关部门统计，纯商办楼单价为同地段类住宅单价的60%左右，类住宅单价为同地段商品住房单价的60%左右，甚至达到80%。

　　分析指出，商办公寓项目暂停销售，意味着政府对其监管加强，以期从供应端解决此类项目后续入住和经营方面的管理问题，尤其上海限购后，被限制人群多去认购该类房产，因此价格方面出现了随意报价等乱象行为，这一问题更需要整治。

　　土地为王 碧桂园加码沪上

　　与二线城市火热卖地不同，上海2017年土拍冷清开局令人大跌眼镜。

　　据观点指数统计，2017年1月上海共成交4幅地块，其中包括一幅加油站用地。其余3幅分别位于徐汇区、宝山区罗泾镇区以及宝山区罗店镇，成交溢价率分别为4.02%、57.3%以及3%。

　　1月5日，上海迎来2017年首场商住地块的出让。地块分别位于宝山区罗店镇、罗泾镇，占地面积15.20万平方米，起始总价36.76亿元。

　　不过，从当天成交的情况看，上海土地市场已逐渐告别过热的阶段。网上房地产显示，罗店商住地块显示申请人数为5家，而实际参与4家；罗泾宅地10位申请人中，也只出席了9位。

　　最终，罗店镇地块被碧桂园以总价22.45亿元竞得，溢价率仅3.17%，楼面价1.64万元/平方米；世茂以总价23.6亿元竞得罗泾镇地块，溢价率57.3%，折合楼面价2.35万元/平方米。

　　另外，1月17日还有一幅黄浦商办地块，龙恒宝以23.3亿竞得，楼板价26012元/平方米，溢价率4.02%。

　　土地市场降温的原因，则主要源于房地产调控政策的收紧。去年10月8日，上海住建委、规土局联合下发文件，提出6条遏制房价过快上涨的措施。其中在土地供应层面，文件明确进一步加大商品住房供应力度的同时，要求加强商品住房用地交易资金来源的监管。

　　据不完全统计，刚过去的2016年，上海出让金额总出让金额接近1600亿元，位居一线城市首位；土地平均楼面价3.20万元/平方米，同比上涨87%，创下历史新高。

　　调控带来的土地出让条件约束与限制，最终传导至开发商层面。即便同是宝山区的地块，调控前后的境遇却截然不同。

　　去年6-8月，包括中粮、建发、首开、信达等开发商均在宝山区拿地，溢价率多在100%以上，信达更是以58.05亿元竞得宝山区宝山新城顾村地块，溢价率303.41%；而今年1月5日出让的宝安区罗店镇地块、罗泾镇地块，最高溢价率也不超过60%。

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